Begriffe im Zusammenhang mit der Kaufpreisaufteilung.
Einfach und nachvollziehbar.
Wertermittlungsstichtag (WEST)
Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.
Bodenrichtwert
Dieser Richtwert ist der Vergleichspreis pro m² Grundstück, welcher in der Regel alle zwei Jahre durch die lokalen Gutachterausschüsse veröffentlicht wird.
Nachhaltig erzielbare Marktmiete
Die marktüblich (nachhaltig) erzielbare Miete ist derjenige Betrag für Mietflächen, der zum Wertermittlungsstichtag am Markt für die jeweilige Grundstücksart in vergleichbaren Objekten durchschnittlich erzielt wird.
Bewirtschaftungskosten
Sie mindern den Rohertrag.
Reinertrag
Dies ist der Rohertrag abzüglich der sog. „nicht umlagefähigen“ Bewirtschaftungskosten.
Restnutzungsdauer
Basis der Berechnung ist hier eine für Wohnimmobilien zu Grunde gelegte Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Gemäß Baujahr und Jahr des Wertermittlungsstichtages ist die Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen noch wirtschaftlich genutzt werden können.
Die Restnutzungsdauer verlängert sich mit Modernisierungsmaßnahmen gemäß der Anlage 2 der ImmoWertV.
Modifiziertes Baujahr
Neben dem tatsächlichen Erstellungsjahr ergibt sich aus den für die Werthaltigkeit des Bewertungsobjektes das sogenannte modifizierte Baujahr. Errechnet wird dies anhand der Anlage 2 der ImmoWertV. Das modifizierte Baujahr verlängert die Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts.
Ertragswert der baulichen Anlagen
Grundsätzlich wird durch kaufpreis-aufteilung.de die Aufteilung zwischen Gebäude- und Bodenwert über das allgemeine Ertragswertverfahren berechnet. Beim allgemeinen Ertragswertverfahren wird der Reinertrag um den Betrag der Bodenverzinsung gemindert.
Die Summe aus dem kapitalisierten Reinertrag der Immobilie und des separat ermittelten Bodenwertes ergibt dann den Ertragswert. Der kapitalisierte Reinertrag der Immobilie ist der Ertragswert der baulichen Anlagen.
Barwertfaktor
Die Kapitalisierung des Reinertrags errechnet sich über den Barwertfaktor, welcher sich über eine finanzmathematische Formel aus der Restnutzungsdauer n und dem Liegenschaftszinssatz p ergibt.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist in der Immobilienwirtschaft eine Rentabilitätskennzahl, welche die Marktentwicklungen für die Marktteilnehmer am Immobilienmarkt widerspiegelt. Er beschreibt die marktübliche Verzinsung von Baugrundstücken und grundstücksgleichen Rechten und wird daher zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien herangezogen, insbesondere bei den Varianten zum Ertragswertverfahren. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto wertbeständiger ist die Immobilie.
Die sachgemäße Verwendung der objektartspezifisch abgeleiteten Liegenschaftszinssätze bewirkt vorrangig den Marktbezug im Ertragswertverfahren. Der Gesetzgeber sieht für Verbraucher keine eindeutige Vorlage zur Berechnung des Liegenschaftszinssatzes vor. Liegenschaftszinssätze werden in der Regel – aber in der Praxis nicht immer – von den lokalen Gutachterausschüssen in deren Marktberichten veröffentlicht. Oftmals ist hier – objektbezogen – aus verschiedenen Zinssätzen auszuwählen. Die Spanne der veröffentlichten Zinssätze ist in der Regel sehr weit, und die dahinterliegende Datenbasis oftmals nicht offengelegt.
Die am 04.10.2022 geänderte Fassung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) gibt als Basis für die Berechnung des Liegenschaftszinssatzes den Zinssatz der 30-jährigen Bundesanleihe vor und verlangt einen Aufschlag anhand der Nutzungsart und anhand weiterer objekt- und lagespezifischer Merkmale.
Kaufpreis-aufteilung.de orientiert sich bei der Bemessung des Liegenschaftszinssatzes an der BelWertV. Auf den zum WEST tagesaktuellen Zinssatz wird ein Aufschlag erhoben, der nach Objekt- bzw. Nutzungsart dem damit verbundenen Investitionsrisiko gerecht werden soll. Dies erfolgt in Anlehnung an § 188 BewG und §12 der BelWert – wobei auf die erhöhten Risikoaufschläge der BelWertV verzichtet wird, da die Kaufpreisaufteilung nicht unter die Risikobetrachtung der Bafin fällt.
Nach dem nach Objektart spezifischem Aufschlag auf der zum WEST gültigen Bundesanleihe erfolgt in der Berechnung des Liegenschaftszinssatzes eine Modulation in Näherungsschritten.
Diese sollen die Marktdynamik am Ort des Bewertungsobjekts und die Zukunftserwartung des Marktes abbilden. Ferner fließt noch die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen in die Erarbeitung des Zinssatzes ein. Zuletzt wird berücksichtigt, ob sich das Objekt im Denkmalschutz befindet, da sich daraus bei einem objektiven Marktteilnehmer aufgrund weiterer Steueranreize eine geringere Renditeerwartung ableiten lässt.
Die in kaufpreis-aufteilung.de angewandte Methode wird damit grundsätzlich auch dem Abschnitt 3 der ImmoWertV, Allgemeine Grundsätze der Wertermittlung, gerecht. Im Abschnitt 3 verweist der § 7 der ImmoWertV, Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse, auf einen „marktüblichen“ Ansatz wie folgt: „Die Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse erfolgt im Ertragswertverfahren bei Ermittlung des vorläufigen Verfahrenswerts insbesondere durch den Ansatz von marktüblich erzielbaren Erträgen und Liegenschaftszinssätzen“.
Grundsätzlich wird für die Methodik zur Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes, und den daraus resultierenden Berechnungsergebnissen keine Haftung übernommen.
